您当前的位置:环球家居在线 >要闻 >正文

房企高喊活下去这个春天有多冷

放大字体  缩小字体 2020-04-14 21:08:05 作者:责任编辑NO。石雅莉0321

文 | 刘一诺

编 | 黄志磊

经历了疫情的侵袭,春节楼市的低迷,2020年的春季房地产企业并不好过。随着3月销售业绩的公布,各大房企陆续交上了一季度的成绩单。2020年至此已过去四分之一,此前为自己定下的全年目标,房企们的距离还有多远?

大部分房企业绩同比下滑

从部分房企披露的一季度运营数据来看,虽然受到疫情影响,但大部分房企都保证了销售活动的稳步开展。目前,仅恒大保持了合同销售金额和合同销售面积同比增长,一季度合同销售金额同比增长23.20%,销售回款1133亿,同比大增55%。

有必要注意一下的是,恒大一季度的合同销售面积同比增长超过50%,也代表着同期合同销售均价大幅下降,这源于恒大发起的促销活动。恒大于2月13日全面实施“网上卖房”,提供网上看房、网上选房、网上认购等的一站式服务,并发起了最低75折的促销活动,此后在网上公布全国619个楼盘每套房源的销售价格,力争做到“一房一价”公开透明。

除恒大外,绿城、龙湖、保利、融创、碧桂园等房企一季度均出现了不同程度的合同销售均价下滑,只有万科的合同销售均价仍维持住2019年的平均水平,并小幅上浮。

相比之下,绿城中国和万科的降幅不大,而以高周转、高增速闻名的碧桂园和融创中国,今年一季度的销售情况都出现了较为明显的负增长。

2020年1月,碧桂园业绩与往年基本持平,2月合同销售金额约人民币209.2亿元,同比减少49.97%。不过下跌在3月得到了缓解。2020年3月,碧桂园共实现合同销售金额约人民币470.4亿元,较2019年3月同比增加4.23%,

碧桂园常务副总裁程光煜在2019年度业绩发布会上表示,碧桂园今年一二月销售均价同比去年有上升,三月也好于预期。程光煜认为,几年前碧桂园就开始线上营销,疫情期间是凸显前面几年线上积累的经验,未来将会大力推动线上和线下营销相结合。

虽然一季度受疫情影响较大,但融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示,融创正努力在二、三季度追业绩。汪孟德介绍,2020年融创可售货值是8200亿元,这是根据疫情之后重新调整节奏定出的,今年做到6000亿元的销售目标没问题。

除此以外,融创中国董事会主席孙宏斌还表示,2020年要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

保守下调业绩目标

在市场遇冷后,房企陆续公布了调整后的2020年业绩目标。在众多房企中,销售目标增幅与上一年度销售额同比增长相当的仅有恒大、碧桂园和绿城中国。在业绩发布会上,恒大还高调宣布了8000亿的内部业绩目标,并表示到2022年,销售将突破万亿元。

有必要注意一下的是,富力地产的销售目标增幅超过了上一年度销售额增幅。不过,富力地产此前为2019年定下的销售目标是1600亿元,上一年度的业绩完成度仅为86.4%,2020年的销售目标与上一年度相比下调了80亿元。

其余房企在目标制定方面则略显保守,销售目标增幅仅能达到上一年度销售额增幅的三分之一到二分之一,新城控股的销售目标则出现了负增长的情况。

对于规模收缩和保守的问题,新城控股董事长兼总裁王晓松在业绩会上做出解释。王晓松认为,如果新城控股要冲2800亿甚至3000亿销售额,通过增加项目合作、降低权益比等手法可完全做到,只是意义不大。新城控股今年整体可售货值约4000亿,做到2500亿的销售目标,去化率约60%,相比往年是比较中性的。

同时他还表示,销售目标下调不代表要收缩规模,未来新城控股仍旧会关心行业排名,但不会单纯为追求排名冲规模,排名保持在行业第十名左右的位置即可。

截至目前,恒大已完成全年业绩目标的22.67%,碧桂园为16.81%,融创中国为10.29%,绿城中国则仅为9.72%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2020年一季度房企全年业绩目标的完成情况,大约比往年同期降低30%-40%左右,目前来讲,房企在年末完成全年业绩目标的可能性较小,但也不必过于悲观,不排除在宽松货币政策的刺激下,消费者买房意愿提升,市场向好发展。

融资偿债,超短期债务增多

在业绩发布会上,恒大屡次强调要实施“高增长、控规模、降负债”的经营战略。疫情之下,负债高企成为众多房企前进的包袱。

严跃进认为,房企近两年的高负债与扩大规模需要融资有关。“负债其实就是一个融资的概念,企业通过不断去借债进行扩张。在拿地机会比较多的时候做大规模,必须要依赖高杠杆。”

同时,严跃进表示,在今年年初这种市场行情多变的特殊时期,负债较高的房企经营压力相对较大。“从某种程度上来讲,房企过多地依赖高负债、高杠杆肯定是有很多不确定性的,杠杆既能带来很多机会,也有一定的可能导致很大的风险。”

根据各个房企披露的年报数据,目前,富力地产、融创中国、恒大和佳兆业的净负债率均在140%以上。在2020年,净负债率最高的富力地产还将有逾280亿元的债务到期。相比而言,绿城中国、龙湖地产和碧桂园的净负债率并不高,万科、中海地产和华润置地的净负债率则保持在30%左右的低位。

克而瑞研究中心统计数据显示,由于房企面临偿债高峰期,2020年伊始就积极融资为偿还接下来的到期债务做准备,但之后春节假期叠加疫情的影响,房企融资也受到较大的冲击,使得融资规模有所下滑。2020年一季度,95家典型房企融资额为3884.04亿元,同比下降15.81%,环比增长14.98%,在过去两年中融资量属于较高水平。

根据一季度房企的融资情况去看,恒大的融资总额位列第一名,是第二名首开集团的三倍之多。疫情期间,企业的现金流受到考验。而龙湖地产排在了第三名,董事长吴亚军曾表示,龙湖在2019年下半年就开始注重现金流,2020年1月已完成了全年的基本融资。

超短期债务成为众多房企度过艰难时期的重要选择。

贝壳研究院的多个方面数据显示,境内债券融资发行期限“1-3年”与“1年内”分别占比32%与31%,成为债务期限主力区间。其中,2020年一季度“1年内”债务较2019年同期上升14个百分点。在突发疫情之下,发债更加灵活和更低利率的一季度超短期债务比重大幅提升。

虽然超短期债务可以使企业暂渡难关,但以2020年全年的视角来看,融资并不能一劳永逸地处理问题。

根据贝壳研究院统计的数据,今年二季度房企到期债券规模约合人民币2249亿元,占全年比重的28%,其中在4月份,68笔债券即将到期,债务折合人民币约819亿元,占二季度36%,占全年债券金额10%。

随着生产生活逐渐回归正轨,房地产市场热度不断回升,房企的经营状况将会向好发展。不过,若想达到可持续发展,房企们还需不断优化资产结构,降低负债,提升销售业绩。

“如果发现本网站发布的资讯影响到您的版权,可以联系本站!同时欢迎来本站投稿!